El mercado penaliza el alquiler de nuevo

 El precio del alquiler en Barcelona sufre un fuerte encarecimiento en los últimos años y agrava el problema de acceso a la vivienda. Una oferta reducida y muy sensible a las tensiones de la demanda local, y ahora también internacional, están detrás del fenómeno

  • El mercado penaliza el alquiler de nuevo Foto: Archivo.
  • El mercado penaliza el alquiler de nuevo Foto: Archivo.
  • El mercado penaliza el alquiler de nuevo Foto: Archivo.
  • El mercado penaliza el alquiler de nuevo Foto: Archivo.
 El sector turístico rechaza ser el culpable, pero hay quien lo señala

La previsión es que las rentas deben continuar subiendo los próximos años

Gonzalo Bernardos piensa que la subida no es artificial y que la razón es estructural

El alquiler de pisos en Barcelona está disparado y complica el acceso a la vivienda a los colectivos más sensibles como los jóvenes o los parados, y en general las muchas familias que todavía no han recuperado la renta perdida con la crisis.

Los precios de los alquileres han subido de media más de un 25% desde el primer trimestre de 2014, pero en algunos distritos, como San Martín o Ciutat Vella, lo han hecho en torno al 30%. Tras el descenso iniciado en 2009 que se prolongó hasta 2013, la remontada de los últimos tres años ha situado el alquiler medio en la ciudad por encima del récord que se alcanzó antes de la crisis. Los contratos formalizados en el primer trimestre de este año tenían un precio medio de 845 euros para el conjunto de la ciudad. Y la previsión del analista inmobiliario y profesor de la UB Gonzalo Bernardos es que continúe subiendo, un 8% este año y entre el 4% y el 5% el próximo año. “Se equivoca quien piense que esto es una burbuja, son causas estructurales las que están detrás de esta dinámica y nos tenemos que acostumbrar que vivir en Barcelona es caro”, dijo. En relación a Londres, París, Munich o Roma, pagar el alquiler en Barcelona es todavía entre un 35% y un 10% más barato.

¿Cuáles son estas causas estructurales? Básicamente una oferta limitada en un contexto de demanda creciente. Si se añade que la administración tiene pocas herramientas para intervenir en el tablero de juego se puede afirmar que el de la vivienda es un mercado de oferta, que quiere decir que quien establece las reglas del juego es quien tiene los inmuebles . La demanda no tiene otra alternativa que adaptarse. La Generalitat ha creado un índice de referencia de alquileres, pero su eficacia es toda una incógnita.

Oferta.

El parque de viviendas de Barcelona está bastante consolidado y la falta de sol limita la obra nueva. Además, el planeamiento no distingue entre usos de tal manera que es el mercado quien determina en cada momento si el inmueble se destina a viviendas, oficinas o en hoteles, según recuerda el urbanista Maria Buhigas. Las expectativas de los propietarios, que buscan maximizar su inversión, también puede determinar el régimen de tenencia de los activos. Así por ejemplo, durante la crisis del ladrillo, cuando vender no era interesante, muchos inmuebles entraron en el mercado de alquiler, aumentando la oferta de tal manera que las rentas cayeron. Lo que pasa ahora es todo lo contrario. Un estudio de la consultora inmobiliaria Forcadell estima que de cada diez contratos de alquiler que expiran, los propietarios ponen a la venta seis de los inmuebles. Así la oferta de alquiler se está reduciendo y es uno de los factores que contribuyen a la subida. Hay que pensar que el mercado de alquiler representa menos del 30% del total de viviendas de la ciudad.Pero no es el único factor. También hay pisos que se alquilan a turistas para cortas estancias. Son las viviendas de uso turístico que también presionan al mercado. O no? La Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), que agrupa a los gestores de estos pisos, piensan que no, y encargaron un estudio a la consultora InAtlas que les da la razón. El documento señala que los apartamentos turísticos (13.555), legales y no, sólo representan un 1,64% del total del parque de viviendas de la ciudad de Barcelona (825.000). Además, la cruzada de la Generalitat y el Ayuntamiento contra la oferta ilegal ha hecho reducir el número total de apartamentos a disposición de los turistas los últimos dos años, justo cuando las rentas de los alquileres estaban subiendo: “No podemos errar en el diagnóstico, los precios del alquiler han subido por muchos factores pero ninguna es por la influencia de los pisos turísticos “, dijo el presidente de Apartur, Enrique Alcántara.

El estudio de InAtlas es la réplica a otro del Ayuntamiento de Barcelona que se hizo público en junio del año pasado y cuyas conclusiones indicaban el sentido contrario. Ese estudio se centraba en la gran distancia entre la rentabilidad del alquiler residencial y el turístico. Según el grado de ocupación del piso turístico la renta que ingresa el propietario es entre 2,35 y 4,07 veces superior a la del modelo tradicional y la rentabilidad media se mueve entre el 7,68% y el 13,40%, cuando la alternativa está entre el 3% y el 4%. Si se añaden otros factores como la sensación de desprotección que tiene el propietario que alquila a un residente, la tentación a desplazar el piso del mercado de la vivienda habitual al de la vivienda turística es comprensible. “Es evidente que el alquiler turístico impacta en el mercado residencial”, asegura Maria Buhigas, coautora del estudio con Duatis Arquitectos.

El interés internacional por Barcelona es en buena medida un motor de lo que está pasando. Está detrás del fenómeno de los apartamentos turísticos pero también de la reforma de muchos inmuebles pensando en el mercado de compraventa global. Vale la pena volver la vista atrás y recordar que Barcelona creció, en un momento de su historia, bajo el modelo de la propiedad vertical, esto es especialmente así en distritos como Ciutat Vella y el Eixample. El propietario del inmueble se reservaba el piso del principal y alquilaba el resto de viviendas. Paradójicamente esta estructura, que en el pasado había dotado el mercado de viviendas de fuerza unidades en régimen de arrendamiento, está facilitando por ejemplo la compra de edificios enteros por parte de inversores y su rehabilitación pensando en un perfil de comprador de más poder adquisitivo, a menudo extranjero.

Tsunami inversor.

El residencial es sólo una parte del interés del inversor extranjero por Barcelona del que ha sido testigo Miguel Laborde, de la agencia inmobiliaria Marcet Laborde. Explica que los últimos dos años fondos chinos, rusos, de Estados Unidos, cátara o indios han irrumpido en la ciudad con dinero y ganas de adquirir locales, hoteles, oficinas … “Se han hecho operaciones destacadas, pero Barcelona es una capital pequeña para sus pretensiones “, reconoce Laborde. De todos modos “el inversor local es quien lidera por volumen y calidad el mercado de Barcelona, ​​pero prefiere moverse en la sombra”, asegura Laborde. Esta constatación es lo que lleva Gonzalo Bernardos asegurar: “El que hace subir la vivienda en Barcelona es la burguesía catalana que no tiene la renta variable y compra activos inmobiliarios de primer nivel y con poco endeudamiento”, asegura.Ciertamente en el contexto de tipos de interés bajos y pocas alternativas de inversión, una parte del capital está volviendo al ladrillo. En los últimos años han proliferado las SOCIMI (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario), unos instrumentos de inversión con ventajas fiscales si los activos adquiridos se dedican prioritariamente al alquiler y se conservan al menos tres años. El objetivo de estas condiciones es que no alimenten la especulación, pero eso no quita que aspiren a una rentabilidad anual respetable entre el 4 y el 6%.

De socimis hay que tienen carteras variadas y otras más especializadas, pero sólo compran activos en zonas de primera clase para asegurarse de la revalorización. Algunas family offices(gestoras de grandes patrimonios) se han agrupado en socimis para tener más músculo y pueden cotizar en bolsa.

La pregunta es qué pasará cuando los vientos que ahora mueven el mercado inversor en un sentido cambien y lo hagan en otro sentido? Está por ver, pero Miguel Laborde recuerda que el centro de Barcelona ni durante el peor momento de la crisis mermó el interés por comprar inmuebles.

Por otra parte, la demanda local de privados que quieren la vivienda para vivir también está aumentando a medida que mejora la economía. Sin embargo, no se prevé que factores como la demografía tengan un papel tan determinante como en ciclos precedentes, ya que la formación de hogares será menor. Con todo, la consultora Forcadell calcula que las necesidades de vivienda en la provincia de Barcelona serán de entre las 3.000 y 9.000 anuales.

Vivienda pública.

Para Carlos Cabrera, director general del Instituto Cerdà, el hecho de que Barcelona tenga un parque de alquiler social “cinco veces inferior al de la Europa de los quince” es un factor que condiciona los responsables públicos a la hora de tener un papel destacado en la definición del modelo de ciudad, que queda en manos de los caprichos del mercado. Estrechamente relacionado con el tema de los pisos sociales está el de los pisos vacíos, sobre los que el Ayuntamiento de Barcelona ha encargado un censo que debería desvelar cuántos hay en la ciudad. Para Gonzalo Bernardos la existencia de este parque oculto es un “mito”: “No hay vivienda vacía en las grandes ciudades, lo poco que hay es de propietarios que no pueden pagar la rehabilitación y están muy deteriorados”. El economista desaconseja destinar dinero público a comprar pisos en Barcelona y piensa que debería actuar en clave metropolitana y generar en otras localidades de los alrededores. “La posibilidad de hacer un parque social en Barcelona es cero”, insiste. En este sentido, las localidades del cinturón metropolitano vuelven a recibir jóvenes que no pueden vivir en Barcelona y el encarecimiento de los alquileres se extiende como una mancha de aceite por toda la región.La previsión es que el acceso a la vivienda se agrave cada vez más.

LAS CIFRAS

13.555
Viviendas uso turístico (HUT)
Recoge toda la oferta, legal e ilegal. Es el 1,64% del total.
13,4%
Rentabilidad del HUT
Un estudio señala que las rentabilidades de la HUT están entre 7,68% y 13,40%
825.000
Viviendas en Barcelona
Es el parque total de viviendas, de los cuales alrededor del 30% serían de alquiler.
25%
Subida del alquiler
Entre el primer trimestre de 2104 y el del 2017.
elpuntavui.cat

Publicaciones relacionadas:

El Banco de España Descarta una nueva “Burbuja Inmobiliaria”

El Banco de España ha publicado un informe específico sobre la evolución del mercado de la...

Continuar leyendo

La inversión inmobiliaria en el tercer trimestre de este año aumenta un 40% en comparación a las cifras del 2016

El volumen de inversión inmobiliaria (residencial, oficinas, retail, logística y hoteles) ha...

Continuar leyendo

Pisarello asegura que el recibo del IBI no subirá con el aumento del catastro

Gerardo Pisarello, primer teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, ha asegurado este...

Continuar leyendo