Barcelona y Madrid ya solo venden pisos nuevos sobre plano

Barcelona y Madrid ya solo venden pisos nuevos sobre plano

El prêt-à-porter ya no existe en las grandes capitales para la viviendanueva: no hay pisos construidos a la venta en Madrid Barcelona, y quien quiera busca un piso nuevo en ambas capitales prácticamente sólo puede optar a comprarlo sobre plano y esperar de uno a dos años a poder estrenarlo.

Según el censo de vivienda elaborado por Sociedad de Tasación, Barcelona y Madrid y sus áreas metropolitanas, los dos mayores mercados inmobiliarios de España, han reducido sus existencias de vivienda nueva en un 90% en los dos últimos años. Y paralelamente se ha producido un aumento de la demanda de compra, que ya solo puede ser atendida vendiendo promociones que en muchos casos ni siquiera se han empezado.

César Hernández, director de análisis de mercados de Sociedad de Tasación, explica que en 2014 cerca del 60% de los pisos nuevos que estaban a la venta en la ciudad de Barcelona o en la de Madrid estaban acabados, y listos para entrar a vivir, mientras que hoy sólo están en esa situación un 15% en Barcelona capital y un 3% en Madrid. “La presión de la demanda hace que esta tendencia, además, empeore. Y que sea una situación difícil de revertir”.

A su juicio, y con el ritmo de inicios de nuevas obras, al menos durante los próximos dos años se mantendrá la imposibilidad de comprar un piso nuevo ya acabado. “Hemos de esperar hasta que empiecen a subir los tipos de interés. Entonces quizás se enfríe el interés comprador, baje el ritmo de ventas y las promotoras acaben las obras teniendo aún pisos sin vender”.

Las promotoras aguantan pisos a la espera de una subida de precios

La falta de stock se ve agravada por la política comercial de algunas promotoras, que desean capitalizar las subidas de precios de la vivienda que los expertos anticipan para los próximos años. Así, algunas promotoras no comercializan todos los pisos que tienen en marcha, sino apenas un 30%, el mínimo que exige la banca para conceder el crédito para financiar las obras, y esperan a sacar a la venta el resto de pisos cuando acabe la promoción, presumiblemente a precios más elevados. En otros casos, los promotores sí que sacan toda la promoción a la venta, pero a unos precios superiores a los de mercado, convencidos de que cuando acabe la promoción esos precios ya estarán a niveles de mercado.

Según la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) la venta sobre plano de un porcentaje de alrededor del 30% de la promoción es una exigencia de las entidades financieras y da seguridad a los bancos y a los mismos promotores de que el proyecto es adecuado, y tiene una ubicación, características y precio adecuados a la demanda. Además, recuerda la APCE, tras la crisis financiera se han incrementado las garantías financieras para los compradores, que aseguran las cantidades que desembolsan antes de escriturar la vivienda.

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Hernández explica que es más frecuente tener que comprar pisos sobre plano en Madrid, porque en muchas localidades hay con­troversias sobre la normativa urbanística y los promotores em­piezan a vender pero no se atreven a empezar las obras hasta tener ­todas las licencias. En la ciudad de Barcelona, señala, es más frecuente comprar pisos en construcción, porque muchas promociones se levantan tras derribar un edificio preexistente.

La paralización de nuevas obras durante casi una década, por efecto de la crisis inmobiliaria, ha reducido el stock de pisos en venta a mínimos históricos, lo que explica la presión sobre los precios. Según Sociedad de Tasación, en Barcelona y los municipios de su área metropolitana (que agrupan el 65% de la población de la provincia y el 66% del parque de viviendas) en los dos últimos años se han vendido el 89% de las viviendas y sólo hay 3.601 viviendas nuevas en venta, de las que apenas 1.047 están en la misma ciudad de Barcelona (1 por cada 1.528 habitantes, porque en la ciudad viven 1,6 millones de personas). En Madrid, señala el estudio, la situación es similar: el stock de pisos en venta se ha reducido un 93,7% en los últimos dos años y sólo quedan 6.319 viviendas nuevas pendientes de venta, 3.067 en la misma capital (1 por cada 1.320 habitantes).

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