La incertidumbre se adueña del sector ante la vuelta del verano

La incertidumbre se adueña del sector ante la vuelta del verano

Cuando hace un año escribíamos el último artículo de la newsletter antes de las vacaciones, hablábamos de una cierta incertidumbre para el otoño por la conjunción de una serie de condicionantes que afectaban al sector inmobiliario. La Ley de Alquileres y la del Crédito Inmobiliario que se acababan de poner en marcha, los datos del primer semestre,  que no habían sido todo lo buenos que se pronosticaban cuando terminó el año 2018, la concesión de hipotecas  que estaba  endureciendo sus condiciones y los plazos de venta en muchas ubicaciones que estaban comenzando a crecer de nuevo. Todo aquello nos iba a impedir abrir la sombrilla con tranquilidad.

Nadie preveía el terremoto que nos azotaría poco más de seis meses después y que convertiría la situación del anterior verano en un añorado devenir sin sobresaltos y con unos resultados de escasa- eso es lo que nos parece ahora- variación. La incertidumbre es absoluta, tanto en operaciones como en precios, abundando todo tipo de opiniones, desde las catastrofistas con caídas de hasta el 30%  hasta las más optimistas con cifras que no llegan al 10%. Pero caídas en todo caso.

Incertidumbre es la palabra más utilizada en el sector inmobiliario ante lo que sucederá después del verano. Las estadísticas que nos van llegando hablan de espectaculares caídas en las ventas. Los Registradores de España aseguran en su última Estadística Registral que las compraventas de vivienda inscritas en los registros de la propiedad en mayo no superaron las 22.000, frente a las más de 46.000 operaciones de un año antes, lo que supone una caída del 53,1%. Hay que añadir que las compraventas inmobiliarias totales pasaron de casi 94.000 en mayo de 2019 a poco más de 38.500 en mayo de este año, es decir, una caída del 59,0%.

En el apartado de compraventas, las totales experimentaron un retroceso en enero, del 5% y las compraventas de vivienda del 2,7%, para pasar a tasas positivas en febrero del 1,5% y 2,7%, respectivamente. En marzo, mostraron ya el primer impacto claro, -20,1% y -17,7%, agudizado posteriormente en abril, primer mes completo bajo el decreto del estado de alarma, hasta el -43,4% en las compraventas totales y el -38,3% en las compraventas de vivienda. En mayo aumentó más todavía el fuerte descenso de abril hasta el -59% y en las compraventas de vivienda, un descenso algo inferior, el -53,1%.

Caixabank espera una caída de entre un 30% y un 40% para el conjunto de operaciones en el 2020, a la que podría contribuir especialmente el descenso de las compraventas por parte de extranjeros, que en 2019 representaron un 12,5% del total y que este año van a caer hasta aún no se sabe dónde, por no comparecimiento.

También los precios comienzan a mostrar una cierta tendencia a la caída. El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España, muestra los primeros ajustes al retomarse la actividad tras finalizar el estado de alarma decretado en marzo por la crisis sanitaria. Así, el índice general estadístico de la tasadora Tinsa se situó en junio en 1.527 puntos, que suponen un descenso del 1,1 % respecto al nivel del pasado mes de marzo. Pese a ello, el índice mantiene un crecimiento del 1,5 % en tasa interanual mostrando, además, una fortaleza mayor en la vivienda nueva que en la de segunda mano.

Son los mercados más dependientes del turismo, Costa Mediterránea e Islas, los que sufren las mayores caídas. La Costa Mediterránea, que estaba recuperándose estos últimos años, registra todavía una caída acumulada del 43% desde el 2008, muy por encima del 33,1 % de la media nacional.

Son datos absolutos y que podrían estar presagiando un desastre general con la llegada del otoño. Pero la afirmación no es del todo correcta, ya que existe un elemento que ha desvirtuado toda posibilidad de hacer traslación de estos datos del primer semestre del año a lo que llegará en el segundo, sobre todo después del verano. Y es el confinamiento. Que por un lado impidió la realización de operaciones y que por otro ha inducido a determinados propietarios a ajustar sus precios para vender antes de que la caída se generalice.

Caixabank asegura que el actual contexto de incertidumbre sobre la evolución de la pandemia y la actividad económica afectará negativamente a la demanda, lo que influirá sobre el precio de la vivienda, que podría experimentar un ajuste acumulado (2020 y 2021), de entre un 6% y un 9%.

De todas formas, Caixabank Research subraya que la evolución de los precios será diferente en función del área geográfica y el tipo de vivienda, siendo las zonas turísticas y las viviendas de segunda mano las que sufran un mayor impacto. Situación que ya se está produciendo en las zonas más populares de viviendas de segunda mano, tanto en Levante como Andalucía y Cataluña.

En todo caso es importante, como siempre, mantener la perspectiva y saber de dónde partimos. El precio medio en España es un 16,6 % superior al mínimo registrado en febrero de 2015, alcanzándose revalorizaciones más intensas en las islas (un 33,1 % más que su mínimo en la crisis) y en las capitales y grandes ciudades, donde el aumento alcanza el 25,9 % desde el menor precio medio registrado en este grupo en la última década. Por el contrario, las localidades de interior se encuentran aún en una fase inicial de recuperación desde la crisis anterior, con un crecimiento medio del 5,6 % desde sus mínimos.

El análisis desde los máximos de 2007 refleja que el precio medio en la costa mediterránea registra todavía una caída acumulada del 43%, muy por encima del 33,1 % de la media nacional. También es significativa la brecha en las áreas metropolitanas (-39,1 %), mientras que en las islas el descenso acumulado desde máximos se reduce al 14,3

En todo caso, lo que se está viendo es que la inmensa mayoría de los propietarios se están resistiendo hasta ahora a rebajar sus expectativas, ignorando las ofertas que les llegaron con descuentos de hasta el 30% hacia la mitad del confinamiento. El fin del mes de mayo trajo de nuevo unas ofertas más acordes con los precios existentes antes del Covid-19 y también cierre de operaciones que en algunos casos venían de antes. Aquí los descuentos rondan el 5%., aunque también se está notando un alargamiento de las negociaciones y por lo tanto del tiempo en cerrar la operación. Puede ser una tendencia para después del verano, que doblegará a propietarios que necesiten liquidez y podrá arrastrar al sector a una escalada de descuentos, ante lo que algunos retirarán sus propiedades para esperar tiempos mejores.

En este sentido, otra de las corrientes de pensamiento es que la crisis es coyuntural  y que la contracción de la demanda en el sector no debería prolongarse demasiado en el tiempo, con lo que hay que aguantar con el producto en las manos sin caer en pánico.

El gran ganador y refugio obligado para que muchos profesionales solventen el bache económico, está siendo el alquiler. Ante la incertidumbre por la situación económica, muchos planes de compra de vivienda se están suspendiendo y dejando para mejor ocasión, lo que unido a las consecuencias del confinamiento, durante el que muchos han visto la necesidad de contar con más metros, balcones, terrazas o parcelas, se está produciendo un cierto movimiento para encontrar esa vivienda que se echó de menos. También hay que decir que la oferta es escasa por no decir inexistente en muchos ubicaciones y que con el único recurso de los ingresos procedentes del alquiler la supervivencia será difícil para muchas agencias inmobiliarias, que no son precisamente grandes empresas.

Una de las grandes consecuencias de la situación que estamos viviendo es el avance de la tecnología entre las preocupaciones de las empresas inmobiliarias. Ha pasado de ser importante a una prioridad tras el confinamiento. La disponibilidad de una buena web, actualizada, escalable y a la que poder incorporar diversas herramientas tecnológicas, ha sido definitiva para que muchas empresas pudieran continuar en mayor o menor medida con su actividad. Y también para que otras hayan visto lo diferente que hubiera sido todo de haberla tenido. Sabemos que la crisis sanitaria no ha acabado y que podríamos vernos de nuevo confinados a la vuelta del verano. De ahí la carrera por dotarse de todo lo necesario.

La situación es difícil y la profundidad de la crisis en el sector inmobiliario tendrá mucho que ver con las consecuencias que la pandemia tenga en el mercado laboral. El desempleo influirá en el número de operaciones y también en los precios. La necesidad de liquidez en muchos propietarios les obligará a aceptar ofertas que jamás hubieran considerado y a otros les empujará a retirar su propiedad de la venta. La segunda residencia en la costa se llevará la peor parte y podría perder el terreno perdido en estos años de recuperación. El teletrabajo y la tecnología podrán servir de ayuda a muchas pequeñas empresas inmobiliarias para sobrevivir en los momentos más duros que parecen llegar. Pero es un sector muy atomizado, con empresas pequeñas, familiares y de escasos recursos. Todos tendremos que volver a luchar como en el 2008 y con la disminución en las operaciones de compraventa parece difícil.

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